Diario de  Torremolinos
20/07/2019

Economia

 

Las hipotecas se abaratan hasta un 8% justo antes de entrar en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

14-06-2019
Visto por 4135 personas
Economia Economia Las hipotecas se abaratan hasta un 8% justo antes de entrar en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario
La nueva ley de crédito inmobiliario introducirá, a partir del próximo lunes, nuevas normas y límites en el mercado hipotecario, algo que, según las previsiones del Banco de España4, debería encarecer el acceso a la financiación. Sin embargo, desde la aprobación de la nueva norma en el Congreso de los Diputados a finales de febrero5, la tendencia del mercado ha sido justo la contraria: el interés de las hipotecas fijas (que copan el 39,4% de las nuevas contrataciones6) ha descendido hasta en un 8%, mientras que el diferencial de las variables (60,6% del total6) se ha mantenido más estable, con una ligera caída del 1,4%1, según un análisis realizado por Kelisto.es (www.kelisto.es), la web del ahorro.

En lo que respecta las hipotecas a tipo variable, el diferencial medio que suman al euríbor ha caído un 1,4% desde que se aprobó la ley de crédito inmobiliario (de euríbor+1,07% en marzo a euríbor+1,06% en junio), una evolución muy similar a la registrada desde principios de año hasta ahora (-1,6%). Eso sí, la rebaja se cuadruplica cuando se comparan los niveles actuales con los del mismo mes del año anterior (-4,8%).

En las hipotecas fijas, la bajada en el interés que cobran ha sido aún más pronunciada, aunque con una particularidad: las rebajas han sido más acusadas en las ofertas con plazos de devolución más largos, algo que no resulta extraño si se tiene en cuenta que el período medio de las hipotecas que se contratan en España es de 23 años y que, por tanto, las ofertas de entre 20 y 30 años son las más contratadas1. Así, el interés de las hipotecas fijas a 30 años ha caído un 7,9% desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria; en las que tienen un plazo de 25 años, un 4,6%; y en las que llegan a los 20 años, un 3,7%. Por el contrario, en las ofertas a 15 años, la bajada solo ha llegado al 1,3%, y en las diseñadas para 10 años, incluso, han subido (+0,5%).

“En la práctica, un consumidor que pidiera en junio una hipoteca media (125.341 euros), a tipo fijo y a 30 años, pagaría una cuota mensual de 488,76 euros, frente a los 502,45 euros que hubiera tenido que abonar si la hubiese contratado en marzo. Esto no solo supondrá un importante ahorro en su cuota cada año (desembolsará 164,28 euros menos), sino que también implicará un recorte muy importante en los intereses que deberá abonar a su banco: pagará 4.928,56 euros menos, lo que supone una rebaja del 8,9%2. La situación, además, será muy distinta dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre: Madrid se sitúa a la cabeza, con un ahorro de 228,48 al año en la
cuota (y 6.851,33 euros menos en intereses), mientras que Extremadura es la región donde el ahorro será menor (103,56 euros menos al año y 3.107,59 euros menos en intereses)3”, explica la redactora jefe de Kelisto.es, Estefanía González.

¿QUÉ HA OCURRIDO CON LAS COMISIONES, LA VINCULACIÓN Y LOS TIPOS FIJOS DE SALIDA?
El interés es el factor que más peso tiene a la hora de determinar el coste de una hipoteca, aunque existen otros gastos que no hay que perder de vista a la hora de pedir financiación para la compra de una vivienda, como sucede con las comisiones o con la vinculación requerida por la mayoría de las ofertas. En esos elementos, precisamente, es donde la evolución de las ofertas ha sido más dispar: por ejemplo, el interés fijo inicial que cobran las hipotecas variables durante sus primeros meses se ha encarecido un 8% desde la aprobación de la ley hipotecaria, aunque si echamos la vista atrás, la subida es aún mayor: desde enero, ha crecido un 13% y, desde junio de 2018, un 16,3%1.
“En este caso, la subida no solo se justifica por la nueva normativa hipotecaria: en un contexto en el que el euríbor continúa en valores negativos - y con pocos visos de cambio de tendencia-, las entidades aprovechan este tipo fijo de salida para, durante unos meses, asegurarse de que el tipo que podrán cobrar a sus clientes será considerablemente más caro que el que abonarán después. Esto explica que, además de encarecer el tipo fijo de salida, los bancos también hayan aumentado el plazo durante el cual se aplica: desde marzo ha pasado de 13,5 meses a 13,8 meses (+1,9%), aunque si echamos la vista atrás a junio de 2018, el aumento ha sido del 8%1”, subraya González.

En lo relativo a la vinculación que exigen las entidades para poder acceder a sus hipotecas en las condiciones más ventajosas, la situación no ha variado significativamente desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria. Los requisitos más frecuentes siguen siendo domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida y uno de hogar y, desde el pasado mes de marzo, el requerimiento que ha aumentado entre la oferta, por ejemplo, a tipo variable es la domiciliación de recibos: desde entonces, el porcentaje de ofertas con este requisito ha crecido un 47,6%1.

“Algunos de los cambios que traerá la nueva ley hipotecaria –en especial, el hecho de que los bancos tengan que asumir la mayor parte de los gastos de formalización de los préstamos y los nuevos límites a las comisiones por amortización anticipada- hacen pensar que, en los próximos meses sí podríamos ver encarecimientos en las ofertas, tanto a tipo fijo como variable. Sin embargo, cambios serán muy paulatinos, ya que, en un momento en el que el mercado crece a buen ritmo, ningún banco querrá empeorar considerablemente su oferta en favor de sus competidores.

“Por otro lado, los movimientos serán muy distintos en función del tipo de hipoteca. Mientras que en las de tipo variable sí podríamos ver ciertos movimientos al alza, es más que probable que las de tipo fijo se mantengan con precios similares a los actuales. No hay que olvidar que nos encontramos en un momento especialmente ventajoso para quienes opten por el tipo fijo, con ofertas puntuales con las que, incluso, se pueden conseguir préstamos fijos a 30 años por menos de un 2%, cifras que nunca antes se habían visto en el mercado nacional”, precisa González.

¿QUÉ CAMBIA CON LA NUEVA LEY HIPOTECARIA?
La nueva ley hipotecaria supondrá cambios importantes para un buen número de aspectos que afectan a quienes deseen pedir una hipoteca, a quienes ya tengan una y a los bancos que concedan este tipo de préstamos.
PRINCIPALES CAMBIOS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA
ANTES DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA DESPUÉS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA
COMISIÓN DE APERTURA
Los bancos podían cobrar esta comisión y, además, una de estudio.
Los bancos solo podrán cobrar esta comisión.
COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA
Un 0,5% durante los 5 primeros años. Un 0,25% durante el resto.
Se pueden aplicar dos fórmulas: 1) Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%. 2) Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.
COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS
No existían límites.
Se limita a: un 2% durante los 10 primeros años; un 1,5% a partir del undécimo año.
CAMBIO DE HIPOTECA VARIABLE A FIJA
La comisión de novación no estaba limitada.
La comisión de novación solo se podrá cobrar durante los 3 primeros años, con un límite del 0,15%.
PRODUCTOS VINCULADOS
Sin regulación.
Solo se permiten las ventas combinadas (en las que los productos se ofrecen por separado).
GASTOS DE LAS HIPOTECAS
Sin regulación, salvo el impuesto de las hipotecas (que lo paga el banco).
Cliente: tasación Banco: gestoría, notario, registro e impuesto de las hipotecas.
INFORMACIÓN OBLIGATORIA ANTES DE CONTRATAR UNA HIPOTECA
1) Ficha de Información Precontractual (FIPRE). 2) La Ficha de Información Personalizada (FIPER).
1) Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). 2) Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). 3) Documento de simulaciones de cuotas. 4) Copia del proyecto del contrato. 5) Información sobre el reparto de los gastos. 6) Condiciones de las garantías de los seguros exigidos. 7) Información sobre el asesoramiento gratuito del notario.
CLÁUSULAS SUELO
Sin regulación.
No se podrán fijar límites a la baja en las hipotecas variables.
CLÁSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
Cuando se dejan de pagar tres cuotas.
Deben cumplirse 3 requisitos: 1) Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca. 2) Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo: al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca, o al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca. 3) Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.
INTERESES DE DEMORA
Limitados al triple del interés legal del dinero.
Limitados al interés que pagar el consumidor más tres puntos porcentuales.
SUBROGACIÓN
Si tu banco te hacía una contraoferta mejor, tenías que quedarte.
El cliente es quien decide.
Si quieres conocer en detalle los cambios más importantes que se producirán en cada uno de estos aspectos, te recomendamos que visites los siguientes análisis elaborados por

Kelisto.es es una compañía independiente de cualquier tipo de grupo asegurador o entidad financiera y, por este motivo, todas las informaciones emitidas desde Kelisto.es son completamente imparciales y objetivas. Esto nos permite ser libres a la hora de informar al consumidor para que ahorre en sus facturas del hogar y lograr que las compañías sean más competitivas.

FUENTES Y METODOLOGÍA:
1 Datos de Kelisto.es a 12/06/2019 obtenidos a partir de la información publicada en las páginas web de las entidades bancarias. No se han incluido aquellas ofertas que, pese a aparecer en las páginas web de las entidades no disponían de información del interés o diferencial aplicado. Más detalles sobre las ofertas analizadas para el cálculo de las medias en el Anexo.
2 Cálculos propios a partir del importe medio de una hipoteca en España (125.341 euros, según la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística-datos de marzo de 2019, últimos datos disponibles a cierre de este análisis). Se ha usado como referencia una hipoteca fija a 30 años por tratarse del tipo de hipoteca que ha registrado una mayor rebaja desde la aprobación de la ley hipotecaria en el congreso (marzo 2019) hasta la actualidad (junio 2019). Los datos del interés medio de una hipoteca fija a 30 años se han calculado teniendo en cuenta las cifras de la Fuente 1.
3 Para calcular las cifras por Comunidades Autónomas se ha seguido la metodología de la Fuente 2, pero con los datos autonómicos del importe medio de una hipoteca que ofrece la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (datos de marzo de 2019, últimos datos disponibles a cierre de este análisis).
4 “Informe trimestral de la economía española” del primer trimestre de 2019 del Banco de España
5 La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fue aprobada por el Congreso de los Diputados el 21 de febrero de 2019.
6 Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (datos de marzo de 2019, últimos datos disponibles a cierre de este análisis).

Kelisto.es (http:/www.kelisto.es) es un servicio online gratuito e independiente para ayudar a los consumidores a ahorrar en sus facturas del hogar y defender sus derechos mediante investigaciones periodísticas, herramientas de comparación de precios y una gran comunidad activa de personas que buscan un consumo inteligente en ámbitos como seguros, comunicaciones, finanzas personales y energía.
Comentarios